泉州卖房价格怎么谈？我跑了大半年盘的真实体会
泉州卖房价格怎么谈？我跑了大半年盘的真实体会｜z35资讯网
去年秋天，我陪一个朋友去卖他在丰泽东海的房子，89平两房，2011年的楼。他一开始挂180万，心理价位175万。挂了四个月，带看不到十组，连个还价的都没有。后来咬咬牙调到158万，第三周就签了，最终成交155万。同一栋楼隔壁单元有套同户型，比他早挂两个月，起价185万，现在降到162万还挂着，依然没人接。
这事说明一个挺朴素的道理：泉州卖房价格不是房主说了算，也不是中介说了算，是最近三个月你这个小区真正成交的那几套说了算。
先搞清你家在哪个价位带
泉州这个市场挺割裂的，隔一条街价格能差三四千一平。我按自己跑盘的观察粗略分一下：丰泽核心区，东海、城东、中心市区，二手挂牌普遍1.7万到2.5万一平，房龄新的、带好学区的能顶到2.6万以上，但成交得往下砍；鲤城老城区老破小多，1.2万到1.8万，看学区溢价有多硬；洛江双阳、万安那片1万到1.3万；晋江池店、梅岭靠泉州这侧1万到1.4万，本地改善盘拉得比较开；石狮、南安、惠安再低一档，七八千到一万一，具体还得看镇。
这些都是挂牌价。讲真，现在泉州二手挂牌和成交之间，普遍有8%到15%的落价空间，急售的能到20%。你要拿挂牌价去估自己的房子，基本等于自嗨。
压价的几个硬指标
同一个小区、同户型，成交价能差出二三十万，钱到底差在哪，我总结下来是这几项：
- 房龄。2005年以前的老楼梯房，银行评估价和贷款年限都吃亏，买家首付要多掏，能接受的人自然少。
- 楼层朝向。顶楼、一楼、纯北向，在泉州这种潮气重的地方特别难卖，别指望跟中间层同价。
- 学区。这是泉州二手房最硬的溢价点，同一个片区划片不同，总价能差四五十万，但学区政策一动，溢价说没就没。
- 税费。满五唯一和不满二，差的是几万块真金白银，买家会直接算进总价里跟你砍。
- 装修。精装加不了多少钱，毛坯也别指望少减，装修在二手交易里折价很厉害。
定价我一般这么倒推
我自己的做法是，先找三到五套同小区、同户型、近三个月真正成交的记录。注意是成交不是挂牌，中介后台都有，让他把合同价调出来给你看。取这些成交价的中位数，再按楼层朝向加减，得出一个基准价。
然后看周期。你能等半年，可以在基准价上浮3%到5%慢慢磨；三个月内必须出手，直接按基准价挂，甚至干脆低两万挂，用价格换带看量。带看量是前提，一周连一组人都没有，谈别的都是空话。
还有个别扭的地方：别频繁改价。挂上去两周降五万，再过两周又降五万，中介和买家都看在眼里，只会等着你继续降。要调就一次调到位，调完稳住。
说句实在话，泉州这两年二手库存不低，买家挑得很，抱着"这个价卖不掉就再等等"的心态，大概率等到的是更低的价格。想清楚自己是要换房、要现金，还是纯粹试水，答案不一样，定价逻辑就完全不一样。